Безответственность застройщика часть 2. Как не стать обманутым?

Однако, для определения размера ключевой ставки в расчете неустойки при нарушении застройщиком своих обязательств по передаче объекта недвижимости нормами действующего законодательства предусмотрен иной способ.

Так, частью 2 статьи 6 ФЗ-214 (в ред. от 14.03.2022) «Об участии долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее – ФЗ-214) – «в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки».

Т.е. в этом случае для определения размера ключевой ставки (ставки рефинансирования) Центрального Банка РФ необходимо установить дату исполнения обязательств.

Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 24 октября 2017 года № 41-КГ 17-26 выразил свою позицию, указав, что по смыслу части 2 статьи 6 ФЗ-214 при исчислении неустойки и определения ставки рефинансирования (ключевой ставки) необходимо применять дату последнего дня срока исполнения застройщиком обязательств по передаче объекта, предусмотренного договором.

Соответственно, основываясь на условиях договора участия в долевом строительстве, а также на нормах статьи 190 Гражданского кодекса РФ, где предусмотрено, что «установленный законом, иными правовыми актами, сделкой или назначенный судом срок определяется календарной датой или исчислением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами», а также статьи 193 Гражданского кодекса РФ, согласно которой «если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день» мы определяем дату наступления обязательств застройщика.

Как правило, в договорах участия в долевом строительстве указывается либо календарная дата передачи объекта недвижимости, либо срок, в течение которого объект должен быть передан (чаще всего в течение какого-то времени с момента ввода многоквартирного дома в эксплуатацию).

После определения срока, когда застройщик был должен исполнить свои обязательства по передаче квартиры, обращаемся к Информационному сообщению Банка России, установившего размер ключевой ставки (процентов, годовых). Например, на 01 июня 2021 года размер ключевой ставки (ставки рефинансирования) установлен Центральным Банком РФ в размере 5% годовых.

При этом обращаем внимание, что просрочка исполнения обязательств и начало расчета неустойки начинает течь со следующего дня, установленного условиями договора для передачи объекта недвижимости.

Так, если договором установлен срок передаче застройщиком участнику объекта недвижимости (квартиры) 01.06.2021, соответственно размер ключевой ставки составит 5% годовых, а период для расчета неустойки начнет течь с 02 июня 2021 года по день фактической передаче квартиры – что соответствует дате акта приема-передачи квартиры, включительно.

Таким образом, расчет будет выглядеть следующим образом:

Цена договора * количество дней просрочки исполнения обязательства по передаче объекта долевого строительства (за период с 02.06.2021 по фактического исполнения (даты акта)) *(5/300)% / 365 (одна трехсотая ключевой ставки годовых ЦБ РФ, действующей на дату, установленную договором) * 2 (в случае если участником является гражданин (физическое лицо) неустойка (пени) застройщиком уплачивается в двойном размере).

Образец:

Помимо того, что правильно сформированный расчет неустойки позволит верно определить сумму неустойки, на которую участник долевого строительства мог бы рассчитывать, в случае, если застройщик не заявит о снижении размера неустойки и суд при рассмотрении спора не применит нормы статьи 333 Гражданского кодекса РФ и не уменьшит сумму требуемой неустойки, правильный расчет будет являться отправной точной для определения разумности требуемой неустойки.

Кроме того, что более важно, правильно сформированный расчет, в том числе арифметически, не даст возможности ответчику (он же застройщик) заявлять об отмене решения суда первой инстанции и пересмотре дела в апелляционном суде по правилам первой инстанции.