Безответственность застройщика перед участником долевого строительства

Пчелина Наталья Анатольевна
Правительство Российской Федерации и в 2022 году освободило застройщика от ответственности за нарушение срока сдачи объектов недвижимости участникам долевого строительства многоквартирных домов.

При заключении договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов участник мог рассчитывать, что квартиру застройщик ему построит и передаст в установленный договором срок.

Более того, в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» срок передачи объекта недвижимости является существенным условием.

В случае же нарушения данного срока передачи объекта недвижимости застройщиком, согласно части 2 статьи 6 вышеуказанного Федерального закона, у участника имелось право требования неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования (ключевой ставки) Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. А если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Однако, несмотря на установленный законом размер неустойки (пени), участнику не часто получалось его получить в полном объеме.

Застройщики, как правило, добровольно в досудебном порядке требование об оплате неустойки не выполняли, и участники были вынуждены обращаться в суд с исковыми требованиями о взыскании неустойки, рассчитанной за период нарушения застройщиком срока договорных обязательств, а также с требованием оплаты штрафа за отказ застройщика выплатить неустойку в досудебном порядке, согласно норме, предусмотренной частью 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителя – «при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя».

В тоже время, суды при рассмотрении спора и вынесении решения пользуются своим правом на снижение размера неустойки, установленной статьей 333 Гражданского кодекса РФ – «если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательства нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении».

Право суда на уменьшение неустойки распространяется не только на договорную неустойку, но и на неустойку, установленную законом. Так в соответствии с пунктом 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (ред. от 22.06.2021) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» - «правила о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ применяются также в случаях, когда неустойка определена законом».

В связи с этим суды (конечно, в случае заявления застройщиком о применении нормы о снижении неустойки) уменьшают заявленный участником размер неустойки, при этом часто произвольно, необоснованно, основываясь на своем убеждении о ее разумности.

Стоит обратить внимание, что законом не установлен четкий критерий для определения разумности и соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, носящих не денежный характер.

В случаях же когда возникает спор о снижении размера неустойки возникшей из нарушений денежных обязательств, то суды при вынесении решения могут основываться на нормах:

· ч. 6 статьи 395 Гражданского кодекса РФ – «если подлежащая сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в п. 1 настоящей статьи», т.е. из расчета ключевой ставки Центрального Банка РФ, действовавшей в соответствующий период;

· п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (ред. от 22.06.2021) «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», в соответствии с которым «доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств выдаваемыми кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за существующий период».

· В случае рассмотрения спора между юридическими лицами в арбитражном суде, пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения ст. 333 ГК РФ» разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определения величины, достаточной для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в период такого нарушения.

Нарушение обязательств застройщика по договору

Суды же при рассмотрении дел о взыскании неустойки (пени, штрафа) за нарушение обязательств застройщика по договору участия в долевом строительстве и при вынесении решения о снижении размера заявленной неустойки не имеют ни нижнего порога размера неустойки, ни критерия для определения, а основываются исключительно на своем внутреннем убеждении о ее разумности и соразмерности.

При этом снижение размера неустойки влечет за собой и уменьшение размера штрафа за отказ добровольного внесудебного удовлетворения требований.

Поскольку размер штрафа находится в процентном соотношении от удовлетворенных судом исковых требований и уменьшению размера неустойки влечет за собой и пропорциональное уменьшение штрафа.

Но даже, при всем этом, участник был вправе рассчитывать на получение с застройщика хоть какой-то компенсации в виде неустойки (пени, штрафа), убытков, расходов.

Кроме того, помимо неустойки (пени, штрафа) у участника была возможность обратиться в суд требованием компенсации ему понесенных расходов, связанных с нарушением застройщиком срока договорных обязательств по передаче квартиры. Например, участник, приобретая квартиру по договору участия в долевом строительстве, не имеет иного пригодного для проживания жилья в этом же субъекте, при этом проживает и работает в нем и вынужден арендовать жилье, тем самым неся расходы по арендным платежам.

Участник мог заявить требование и включить в цену иска расходы, которые он понес по оплате аренды жилья за период нарушения застройщиком своих обязательств по передаче ему квартиры по договору.


Однако, новая коронавирусная инфекция – пандемия, внесла свои коррективы и в эту отрасль гражданских отношений, Правительство Российской Федерации встало на защиту интересов застройщика и 02.04.2020 вынесло Постановление № 423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве».

В соответствии с вышеуказанным Постановлением помимо прочего, застройщику было предоставлено право, не начислять неустойку за период с 02.04.2020 по 31.12.2020, а в случае начисления неустойки за предыдущий период и вынесения решения о взыскании неустойки – предоставлена отсрочка исполнения судебного акта на тот же период.

Постановление РФ 26.03.2022 № 479

Аналогичное, одноименное Постановление было вынесено Правительством РФ 26.03.2022 № 479, вступило в законную силу с даты публикации – 29.03.2022.

Фактически, данными нормативными актами Правительство РФ защитило интересы застройка за счет участников долевого строительства, что выражено в следующем:

Ø Застройщик безсанкционно получил право не передавать участнику долевого строительства объект недвижимости с 29.03.2022 по 31.12.2022, что составляет 9 месяцев;

Ø Участник долевого строительства лишен права начислять и требовать с застройщика неустойку (пени) за период с 02.04.2020 по 31.12.2020, а также с 29.03.2022 по 31.12.2022;

Ø Из расчета неустойки исключается период с 02.04.2020 по 31.12.2020, а также с 29.03.2022 по 31.12.2022;

Ø Участник лишен возможности требовать с застройщика компенсации ему убытков и расходов, понесенных за период с 02.04.2020 по 31.12.2020, а также с 29.03.2022 по 31.12.2022 в связи с нарушением застройщиком срока обязательств по передачи квартиры. В случае если участник нес расходы, связанные с оплатой арендных платежей, то из расчета расходов придется исключить вышеуказанный период;

Ø Не начисление неустойки за указанный период влечет за собой и лишение возможности требовать оплаты штрафа за отказ застройщика добровольно исполнить обязательства во внесудебном порядке;

Ø Участник лишен возможности получить исполнение по судебному акту до 31.12.2022 года, т.е. даже если участнику удалось получить исполнительный лист к застройщику о взыскании неустойки и штрафа за предыдущий период, теперь у застройщика имеется отсрочка исполнения решения суда в полном объеме, включая компенсации морального вреда и судебных издержек.


Вышеуказанные меры, предпринятые Правительством РФ, направленные на поддержку застройщиков в эти «трудные времена», в тоже время ущемляют права участников долевого строительства, которые несут материальные потери в связи с неисполнением, либо ненадлежащим исполнением застройщиком принятых на себя обязательств и лишаются возможности даже частичной компенсации за счет виновной стороны.

При этом законодательство не предлагает участникам долевого строительства, иной формы компенсации материальных потерь, например за счет бюджетных средств или средств страховой компании.

Однако, если застройщик нарушил свои обязательства по передаче объекта недвижимости за период не вошедший, или вошедший только частично в период, указанный в Постановлениях Правительства РФ, участник вправе реализовать свои права на досудебную и судебную защиту по компенсации ему расходов, неустойки (пени, штрафа) и пусть не в объеме, на который мог рассчитывать при заключении договора участия в долевом строительстве, набравшись терпения получить исполнение решения суда.
Хотите быть полностью уверены в юридических аспектах ведения своего бизнеса, чистоте сделок, не бояться налоговых и полицейских проверок, но при этом держать свой юридический отдел вам не по карману?
В этом случае комплексное юридическое обслуживание от адвокатского бюро «Пчелин и Партнеры» может вам помочь.