Правительство Российской Федерации и в 2022 году освободило застройщика от ответственности за нарушение срока сдачи объектов недвижимости участникам долевого строительства многоквартирных домов.
При заключении договора участия в долевом строительстве многоквартирных домов участник мог рассчитывать, что квартиру застройщик ему построит и передаст в установленный договором срок.
Более того, в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» срок передачи объекта недвижимости является существенным условием.
В случае же нарушения данного срока передачи объекта недвижимости застройщиком, согласно части 2 статьи 6 вышеуказанного Федерального закона, у участника имелось право требования неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования (ключевой ставки) Центрального банка РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. А если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
Однако, несмотря на установленный законом размер неустойки (пени), участнику не часто получалось его получить в полном объеме.
Застройщики, как правило, добровольно в досудебном порядке требование об оплате неустойки не выполняли, и участники были вынуждены обращаться в суд с исковыми требованиями о взыскании неустойки, рассчитанной за период нарушения застройщиком срока договорных обязательств, а также с требованием оплаты штрафа за отказ застройщика выплатить неустойку в досудебном порядке, согласно норме, предусмотренной частью 6 статьи 13 Закона о защите прав потребителя – «при удовлетворении судом требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя (исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера) за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя».
В тоже время, суды при рассмотрении спора и вынесении решения пользуются своим правом на снижение размера неустойки, установленной статьей 333 Гражданского кодекса РФ – «если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательства нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении».
Право суда на уменьшение неустойки распространяется не только на договорную неустойку, но и на неустойку, установленную законом. Так в соответствии с пунктом 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (ред. от 22.06.2021) «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса РФ об ответственности за нарушение обязательств» - «правила о снижении размера неустойки на основании статьи 333 ГК РФ применяются также в случаях, когда неустойка определена законом».
В связи с этим суды (конечно, в случае заявления застройщиком о применении нормы о снижении неустойки) уменьшают заявленный участником размер неустойки, при этом часто произвольно, необоснованно, основываясь на своем убеждении о ее разумности.
Стоит обратить внимание, что законом не установлен четкий критерий для определения разумности и соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательств, носящих не денежный характер.
В случаях же когда возникает спор о снижении размера неустойки возникшей из нарушений денежных обязательств, то суды при вынесении решения могут основываться на нормах:
· ч. 6 статьи 395 Гражданского кодекса РФ – «если подлежащая сумма процентов явно несоразмерна последствиям нарушения обязательств, суд по заявлению должника вправе уменьшить предусмотренные договором проценты, но не менее чем до суммы, определенной исходя из ставки, указанной в п. 1 настоящей статьи», т.е. из расчета ключевой ставки Центрального Банка РФ, действовавшей в соответствующий период;
· п. 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 24.03.2016 № 7 (ред. от 22.06.2021) «О применении судами некоторых положений ГК РФ об ответственности за нарушение обязательств», в соответствии с которым «доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств выдаваемыми кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за существующий период».
· В случае рассмотрения спора между юридическими лицами в арбитражном суде, пунктом 2 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 № 81 «О некоторых вопросах применения ст. 333 ГК РФ» разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определения величины, достаточной для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в период такого нарушения.